Réquisition d’instrumenter ou compromis de vente : quelle différence ?

Réquisition d’instrumenter ou compromis : ce qui les distingue vraiment

Une réquisition d’instrumenter demande au notaire de faire une démarche. Dans un arrêt du 14 février 1989, elle le chargeait de notifier la vente au locataire et à la SAFER, l’organisme qui surveille les terres agricoles.

Le pourvoi a été rejeté, mais la Cour n’a pas jugé que cette réquisition valait promesse de vente. Moi, j’ai vu ce papier en étude : il ne parlait que de démarches.

Le titre du document ne décide de rien. Ce qui compte, c’est le texte signé : il doit nommer les parties, le bien et le prix, et montrer leur accord.

À Colmar, les juges ont relevé que l’accord de certains co-propriétaires n’était pas établi. Mon réflexe : lire les noms de tous les vendeurs avant de signer quoi que ce soit.

Quand la vente devient-elle parfaite ?

Un jour, en agence, un acheteur m’a dit : « Rien n’est signé, donc rien n’est vendu. » Faux, ou presque. L’article 1583 du Code civil dit que la vente est parfaite dès l’accord sur la chose et le prix.

Le 7 mai 2026, la Cour de cassation a jugé qu’une acceptation ferme, envoyée par courriel, pouvait former la vente, quand l’offre précisait le bien et le prix.

Relisez l’offre et la réponse mot à mot avant de conclure. Une offre doit citer le bien, le prix et montrer que son auteur veut être engagé.

Si votre réponse ajoute une condition ou change le prix, ce n’est plus un oui. Une offre avec délai de maintien vous lie jusqu’à la fin de ce délai. Un « d’accord » tapé en vitesse, je m’en méfierais.

Que faire si le vendeur se rétracte après avoir accepté ?

Rassemblez d’abord tout ce qui prouve l’accord : l’offre, votre acceptation, courriels et messages. Un ami a failli oublier le SMS du vendeur.

Envoyez une lettre recommandée avec avis de réception : elle rappelle le bien, le prix et fixe la date de signature. Gardez la preuve d’envoi. Pour la durée, voyez combien de temps dure une vente. Mon avis : ne traînez pas.

Si le vendeur refuse toujours, voici les issues possibles devant le tribunal :

• Faire reconnaître la vente et obtenir le bien convenu, c’est l’exécution de la vente.
• Demander des dommages et intérêts, pour compenser votre préjudice. Leur montant dépend de votre dossier.
• Garder en tête que le juge lit le texte de l’offre et de l’acceptation, donc relisez-les dès maintenant.

Délai de rétractation et conditions suspensives de l’acheteur

Le délai légal de 10 jours

Vous achetez un logement pour y habiter, sans être professionnel de l’immobilier ? Alors vous avez 10 jours après la signature de l’avant-contrat, le compromis ou la promesse de vente, pour vous rétracter. Sans motif et sans pénalité.

Il y a quelques mois, un acheteur relisait son compromis à côté de moi, à sa table de cuisine. Il ne savait pas s’il était couvert par ce délai. Avant de signer, vérifiez que le texte le mentionne bien.

Franchement, ce détail se lit vite en diagonale. Pour voir à quoi ressemble une promesse de vente, lisez ce modèle de promesse unilatérale de vente.

La condition suspensive de prêt

La condition suspensive de prêt protège l’acheteur qui doit emprunter. Si la banque refuse, alors que vous avez fait les démarches prévues au contrat, vous pouvez vous désengager et récupérer votre dépôt.

Le dépôt représente généralement 5 % à 10 % du prix. Si vous renoncez hors délai, ce montant peut revenir au vendeur. Mon avis : notez la date limite du prêt le jour même de la signature.

Documents à réunir avant de signer

Avant de signer, le vendeur prépare son titre de propriété, une pièce d’identité, le dernier avis de taxe foncière et le dossier de diagnostic technique. Il contient les diagnostics exigés pour le bien.

Qui paie ? Normalement le vendeur. Lors d’une vente que j’ai suivie, le dossier est arrivé tard et tout le calendrier a glissé. Moi, je demanderais la liste tout de suite.

Pour un lot en copropriété, demandez ces pièces en plus, et faites vérifier ces points par le notaire, sans attendre :

• le règlement de copropriété, avec ses modifications, et les plans des lots
• les charges et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales
• les servitudes (droits de passage ou obligations liés au bien), les hypothèques, les règles d’urbanisme et les droits de préemption

Frais de notaire et qui paie en cas d’annulation

Les frais d’achat, ce sont les droits et taxes, les émoluments du notaire (ses honoraires), la contribution de sécurité immobilière et les débours, c’est-à-dire les sommes qu’il avance pour vous.

Chez un notaire, j’ai vu le dossier d’une maison à 250 000 euros : les frais tournaient entre 17 500 et 20 000 euros. Ce n’est pas peu, et le total change selon le département.

Qui perd l’argent versé à la signature ? Tout dépend de la raison de l’annulation. Si une condition suspensive échoue, comme un prêt refusé, l’acheteur récupère son dépôt de garantie.

Mais si vous renoncez hors délai et sans condition qui vous protège, le vendeur peut exiger la somme prévue au contrat. Moi, je relirais chaque condition deux fois avant de signer.

Quels recours en cas de litige et quelle suite donner

Commencez par parler au vendeur : une discussion franche règle souvent le problème sans frais. Si rien ne bouge, passez à l’écrit, puis à la mise en demeure.

Un jour, dans un café près d’une agence, j’ai vu un acheteur attendre une réponse qui ne venait pas. Il avait tout réglé au téléphone. À mon avis, mettez tout par écrit, dès le début.

Avant de saisir un juge, vérifiez l’écrit : c’est lui qui prouve l’accord.

Retenez l’essentiel : une réquisition d’instrumenter ne vend rien. Ce qui engage, c’est l’écrit qui montre l’accord sur le bien et le prix. Relisez-le avant de signer.

Si le vendeur revient en arrière, commencez par rassembler vos preuves, puis envoyez une lettre recommandée. Mon conseil : n’attendez pas.

Foire aux questions

Quels sont les frais de notaire pour une maison de 250 000 € ?

Pour une maison ancienne à 250 000 euros, les frais de notaire sont de l’ordre de 17 500 à 20 000 euros. Le montant change selon le département. Prévoyez cette somme en plus du prix de la maison.

Qui peut causer l’annulation d’une vente ?

C’est d’abord l’acheteur qui peut annuler la vente. Il a deux moyens : se rétracter dans le délai légal, ou invoquer une condition suspensive prévue au contrat, comme un prêt refusé.

Le vendeur, lui, ne peut pas défaire seul un accord déjà formé. Ça surprend.

Faut-il un avocat pour contester une rétractation du vendeur ?

Pas forcément. Vous pouvez saisir le tribunal pour faire reconnaître la vente ou demander des dommages et intérêts. Le besoin d’un avocat dépend de la procédure et du litige. Mon avis : si la somme est importante, demandez son aide.