Que doit contenir un compromis de vente immobilier ?

Le compromis de vente est l’une des étapes les plus cruciales dans une transaction immobilière. Également appelé promesse synallagmatique de vente, ce document engage fermement vendeur et acquéreur bien avant la signature définitive chez le notaire. Mais que doit-il contenir exactement pour être valable ? Quels sont les pièges à éviter ?

Chez Scarlet Immobilier, nous vous accompagnons dans toutes vos démarches immobilières. Découvrez notre guide complet pour comprendre tous les aspects du compromis de vente et téléchargez gratuitement notre modèle professionnel.

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Scarlet Immobilier met à votre disposition un modèle professionnel de compromis de vente, rédigé par nos experts juridiques et régulièrement mis à jour selon la législation en vigueur.

🎯 Ce que contient notre modèle :

✅ Toutes les clauses légalement obligatoires
✅ Zones à compléter clairement identifiées
✅ Clauses suspensives types
✅ Mentions manuscrites obligatoires
✅ Format PDF prêt à imprimer

⚠️ Important : Ce modèle est fourni à titre informatif. Nous recommandons fortement de consulter un professionnel avant signature.

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Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente est bien plus qu’un simple “avant-contrat”. C’est un engagement ferme et réciproque entre le vendeur et l’acquéreur. Contrairement aux idées reçues, les parties sont légalement liées dès sa signature, même si l’acte de vente définitif n’aura lieu que plusieurs semaines plus tard.

La différence avec une promesse unilatérale

Compromis de vente : Engage les deux parties de manière ferme
Promesse unilatérale : Seul le vendeur s’engage, l’acquéreur garde sa liberté de choix

Les mentions obligatoires d’un compromis de vente

Pour être juridiquement valable, votre compromis de vente doit impérativement contenir :

1. Identification complète des parties

Pour le vendeur et l’acquéreur :

Nom, prénom complets
Date et lieu de naissance
Adresse de domicile
Profession
État civil et régime matrimonial
Nom du conjoint si applicable

2. Description précise du bien immobilier

Informations essentielles :

Nature du bien : appartement, maison, terrain, local commercial
Adresse exacte du bien
Surface habitable (loi Carrez pour les copropriétés)
Composition détaillée : nombre de pièces, annexes
Références cadastrales : commune, section, numéro de parcelle
Étage et présence d’ascenseur si applicable

3. Justification du droit de propriété

Historique des 30 dernières années de propriété
Origine de propriété du vendeur
Absence de restrictions ou servitudes

4. Prix et modalités de paiement

Détail obligatoire :

Prix de vente en chiffres et en lettres
Dépôt de garantie (généralement 5 à 10% du prix)
Modalités de financement
Répartition des frais (notaire, diagnostics…)

5. Conditions suspensives

Les plus courantes :

Obtention d’un prêt immobilier
Non-exercice du droit de préemption
Résultats satisfaisants des diagnostics
Obtention de permis (si travaux)

Le dossier de diagnostics techniques obligatoire

Le vendeur doit obligatoirement fournir un dossier complet de diagnostics réalisés par un professionnel certifié :

Diagnostic	Durée de validité	Biens concernés
DPE (Performance énergétique)	10 ans	Tous logements
Amiante	Illimitée si négatif	Bâtiments avant 1997
Plomb	Illimitée si négatif / 1 an si positif	Bâtiments avant 1949
Termites	6 mois	Zones à risques
Gaz	3 ans	Installations > 15 ans
Électricité	3 ans	Installations > 15 ans
Risques naturels	6 mois	Tous biens
Assainissement	3 ans	Maisons individuelles

Les spécificités pour les copropriétés

Lorsque le bien fait partie d’une copropriété, des documents supplémentaires sont exigés :

Documents obligatoires :

Fiche synthétique de la copropriété
Règlement de copropriété et état descriptif de division
Procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales
Budget prévisionnel et état des charges
Situation financière : impayés, travaux votés
État des lieux de l’immeuble

Vos droits et obligations

Le délai de rétractation de 10 jours

Important : L’acquéreur (non professionnel) dispose d’un délai légal de 10 jours pour se rétracter sans motif après réception du compromis.

⚠️ Attention : Ce droit ne s’applique pas aux SCI (Sociétés Civiles Immobilières).

Les conséquences en cas de défaillance

Si l’acquéreur se rétracte (hors délai légal) :

Perte du dépôt de garantie
Possible dommages-intérêts supplémentaires

Si le vendeur se rétracte :

Restitution du double du dépôt de garantie
Dommages-intérêts possibles

Quand le compromis sous seing privé n’est-il pas suffisant ?

Dans certains cas, un acte authentique devant notaire est obligatoire :

❌ Vente de terrain à bâtir
❌ Locaux professionnels ou commerciaux
❌ Délai supérieur à 18 mois entre compromis et vente définitive

L’importance de l’accompagnement professionnel

Chez Scarlet Immobilier, nous savons que la rédaction d’un compromis de vente ne s’improvise pas. Nos experts vous accompagnent pour :

✅ Vérifier que toutes les mentions légales sont présentes
✅ Adapter les clauses à votre situation spécifique
✅ Négocier les meilleures conditions
✅ Éviter les pièges juridiques
✅ Sécuriser votre transaction

Conseils d’expert Scarlet Immobilier

Pour les vendeurs :

Anticipez la collecte des diagnostics (certains prennent du temps)
Vérifiez que tous vos documents de propriété sont à jour
Soyez transparent sur l’état du bien pour éviter les litiges

Pour les acquéreurs :

Lisez attentivement toutes les clauses avant signature
Vérifiez les diagnostics et n’hésitez pas à poser des questions
Préparez votre dossier de financement en amont
Respectez vos engagements pour éviter de perdre votre dépôt

En résumé

Le compromis de vente est un acte juridique majeur qui engage définitivement les parties. Sa rédaction nécessite une attention particulière aux mentions obligatoires, aux diagnostics et aux clauses suspensives.

N’hésitez pas à faire appel à nos experts Scarlet Immobilier pour sécuriser votre transaction et éviter les écueils juridiques. Notre modèle gratuit vous donne une première base, mais rien ne remplace l’expertise d’un professionnel pour adapter le document à votre situation spécifique.

FAQ - Vos questions les plus fréquentes

1. Quelle est la différence entre compromis et promesse de vente ?

Le compromis de vente engage fermement les deux parties, contrairement à la promesse unilatérale qui n’engage que le vendeur. Dans un compromis, vendeur et acquéreur sont liés par un engagement réciproque.

2. Combien de temps entre le compromis et la vente définitive ?

Généralement 2 à 3 mois, le temps pour l’acquéreur d’obtenir son financement et de réaliser les dernières vérifications. Ce délai peut être prolongé si nécessaire.

3. Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Non, mais c’est l’usage dans 99% des cas. Il représente généralement 5 à 10% du prix et protège le vendeur contre un désistement injustifié.

4. Puis-je me rétracter après les 10 jours légaux ?

Oui, mais uniquement si les conditions suspensives ne sont pas remplies (exemple : refus de prêt). Sinon, vous perdez votre dépôt de garantie.

5. Que se passe-t-il si les diagnostics révèlent des problèmes ?

Selon la gravité, vous pouvez :

Négocier une baisse du prix
Demander des travaux au vendeur
Vous rétracter si une clause suspensive le prévoit
Accepter l’état en connaissance de cause

6. Le compromis peut-il être signé à distance ?

Oui, notamment depuis la crise sanitaire. La signature électronique est reconnue, mais attention aux conditions de validité et à l’authentification des parties.

7. Quand commence le délai de rétractation de 10 jours ?

À compter de la réception du compromis (pas de la signature). Si envoyé par courrier, c’est la date de réception qui compte, d’où l’importance du recommandé avec accusé.

8. Peut-on modifier le prix après signature du compromis ?

En principe non, sauf accord des deux parties ou clause spécifique (exemple : clause d’indexation sur un indice). Le prix est fixé définitivement à la signature.

9. Les frais de notaire sont-ils basés sur le prix du compromis ?

Oui, les frais sont calculés sur le prix de vente définitif, qui est normalement identique à celui du compromis. Attention aux éventuels ajustements de dernière minute.

10. Que faire si le vendeur refuse de signer l’acte définitif ?

Vous pouvez :

Le mettre en demeure de respecter ses engagements
Saisir le tribunal pour exécution forcée
Demander dommages-intérêts (souvent le double du dépôt de garantie)