Paiement du loyer : terme échu ou à échoir ?
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Xavier Revel - 17 Dec, 2024
En France, aucun texte n’impose de payer son loyer à l’avance. Pourtant, la plupart des bailleurs choisissent le paiement à échoir, jugé plus sûr car le loyer est encaissé dès le 1ᵉʳ du mois. Découvrez les différences avec le paiement à terme échu, les avantages pour chaque partie et la clause à insérer dans votre bail.
Cadre légal
- Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Le bailleur délivre au locataire un logement décent… et veille au paiement régulier des loyers et charges par ce dernier. »
- Article 24 de la même loi : fixe la procédure de mise en demeure et de résiliation du bail en cas d’impayé[^1].
- Loi ALUR (2014) : renforce l’encadrement des loyers et précise les modalités de dépôt de garantie et de charges récupérables.
- Jurisprudence récente (Cass. civ. 3ᵉ, 30 novembre 2023) : confirme que le terme à échoir permet au bailleur de refuser l’accès des lieux en cas de non-paiement avant le début de la période locative.
Quelle est la différence entre un terme échu et un terme à échoir ?
Louer un logement pose d’emblée la question : quand le loyer doit-il être payé ? Deux mécanismes s’opposent — terme échu ou terme à échoir. Voici leurs définitions, illustrées d’exemples concrets, pour choisir sereinement.
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Terme échu :
Ce mode de paiement implique que le locataire règle le loyer après avoir utilisé le logement, pour une période déjà écoulée.- Exemple : Si le loyer est payé à terme échu, le locataire paiera les charges locatives du mois d’août à la fin d’août ou au début de septembre.
- Ce système correspond à un paiement pour une utilisation passée.
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Terme à échoir :
Dans ce cas, le loyer est payé à l’avance, avant que le mois ou la période ne commence.- Exemple : Si un contrat prévoit un paiement à terme à échoir le 5 du mois, le locataire devra régler le loyer de septembre le 5 août.
- Cela signifie que le locataire paie pour un service qu’il utilisera dans l’avenir.
Les propriétaires préfèrent généralement le terme à échoir, car il leur apporte une meilleure sécurité financière. Ce type de règlement peut également inclure des variantes comme des paiements trimestriels ou annuels, selon les clauses du contrat de bail.
Tableau récapitulatif Terme échu vs terme à échoir
| Critère | Terme échu | Terme à échoir |
|---|---|---|
| Moment de paiement | À la fin de la période de location | Au début de la période de location |
| Période concernée | Exemple : loyer de janvier | Exemple : loyer de janvier |
| Date de règlement | 1er février (pour le mois de janvier) | 1er janvier (pour le mois de janvier) |
| Montant | 1 000 € | 1 000 € |
| Flux de trésorerie du bailleur | Le bailleur reçoit le paiement après avoir fourni le service | Le bailleur reçoit le paiement avant de fournir le service |
Exemple chiffré sur 3 mois
| Mois | Terme échu (paiement à la fin du mois précédent) | Terme à échoir (paiement au début du mois) |
|---|---|---|
| Janvier | 1 000 € le 1er février | 1 000 € le 1er janvier |
| Février | 1 000 € le 1er mars | 1 000 € le 1er février |
| Mars | 1 000 € le 1er avril | 1 000 € le 1er mars |
Comment fonctionne le paiement lors d’une entrée en milieu de mois ?
Si un locataire emménage en cours de mois, le règlement se fait uniquement pour la période restante jusqu’à la fin de ce mois. Par exemple :
- Pour une entrée au 15 septembre, le locataire paiera uniquement les jours du 15 au 30 septembre à l’avance (dans le cadre d’un terme à échoir).
Avantages du paiement à terme à échoir
Bien que le terme échu soit parfois utilisé, notamment dans des contrats anciens ou spécifiques, le paiement à terme à échoir est aujourd’hui largement préféré. Voici pourquoi :
1. Sécurité financière pour le propriétaire (article 7, loi 89-462)
- Le propriétaire reçoit le loyer avant l’utilisation du bien, ce qui diminue les risques d’impayés.
- Une garantie locative est généralement versée en début de bail pour couvrir d’éventuels frais de réparation à la fin du contrat.
2. Simplification des paiements
- Le paiement anticipé permet de distinguer clairement la période payée de celle à venir.
- Cela évite des litiges lors du départ du locataire, notamment concernant la dernière quittance. Avec un paiement à terme échu, un locataire malhonnête pourrait fuir sans régler son dernier loyer.
3. Gestion optimisée des finances
- Le propriétaire peut utiliser les loyers reçus en début de mois pour investir dans d’autres projets ou gérer ses dépenses plus sereinement.
Retour d’expérience client : passage au paiement à échoir
Pour illustrer l’impact concret du paiement à terme à échoir, voici le cas d’un propriétaire-investisseur ayant basculé son parc locatif de 25 logements en paiement à terme échu vers terme à échoir au 1er janvier 2024.
Contexte :
Le propriétaire gérait jusqu’en 2023 un paiement à terme échu avec un taux d’impayés moyen de 12 % du montant total des loyers annuels.
Résultats après bascule :
| Période | Taux d’impayés |
|---|---|
| Jan–Déc 2023 (échu) | 12 % |
| Jan–Déc 2024 (échoir) | 2 % |
Chiffres clés :
- Impacts financiers : gain de trésorerie anticipée de 50 000 € (soit 4 200 € par mois en moyenne)
- Réduction des contentieux : baisse de 80 % des relances et injonctions de payer
- Sérénité : le propriétaire a pu planifier ses investissements sans risque de décalage de recettes.
Pourquoi le terme échu est-il moins courant aujourd’hui ?
Le paiement à terme échu, bien qu’encore en vigueur dans certains cas, pose plusieurs inconvénients majeurs :
- Le propriétaire prend un risque accru de retard ou de non-paiement, ce qui peut engendrer des pertes financières.
- En cas de départ précipité du locataire, le recouvrement des derniers loyers peut devenir difficile, voire impossible.
De ce fait, la majorité des propriétaires privilégient le paiement à terme à échoir, particulièrement pour les logements à usage résidentiel.
Quel mode de paiement choisir ?
Le choix entre terme échu et terme à échoir dépend des besoins et priorités des deux parties :
- Pour les propriétaires : Le terme à échoir est souvent la solution idéale pour garantir une sécurité financière et éviter les conflits de paiement.
- Pour les locataires : Bien que le terme échu puisse sembler avantageux (paiement après consommation), il est rarement proposé dans les contrats actuels.
Quoi qu’il en soit, il est essentiel de lire attentivement votre contrat de location avant de le signer pour comprendre les modalités de paiement qui y sont inscrites.
Modèles de clause à insérer dans le bail
Voici deux formules de clause à insérer dans votre bail, à adapter selon que vous souhaitiez un paiement terme échu ou terme à échoir. Il vous suffit de copier-coller la version qui correspond à votre choix et de remplacer les mentions entre crochets par vos données.
Version A – Paiement terme échu
Article X – Modalités de paiement du loyer (terme échu)
Le preneur s’oblige à payer au bailleur, à terme échu, un loyer mensuel de [montant en euros] € (hors charges), payable par virement bancaire sur le compte suivant :
Titulaire : [Nom du bénéficiaire]
Banque : [Nom de la banque]
IBAN : [FR00 0000 0000 0000 0000 0000 000]
BIC : [XXXXXXXX]
Le paiement est exigible le 1er jour ouvré du mois suivant la période locative courue. À titre d’exemple, le loyer dû pour la période du 1er janvier au 31 janvier devra être réglé au plus tard le 1er février.
En cas de retard de paiement, des intérêts calculés au taux légal majoré de [X points] seront automatiquement appliqués sans mise en demeure préalable, ainsi qu’une indemnité forfaitaire de [40 €] pour frais de recouvrement, conformément à l’article L. 441-10 du Code de commerce.
Version B – Paiement terme à échoir
Article X – Modalités de paiement du loyer (terme à échoir)
Le preneur s’oblige à payer au bailleur, à terme à échoir, un loyer mensuel de [montant en euros] € (hors charges), payable par virement bancaire sur le compte suivant :
Titulaire : [Nom du bénéficiaire]
Banque : [Nom de la banque]
IBAN : [FR00 0000 0000 0000 0000 0000 000]
BIC : [XXXXXXXX]
Le paiement est exigible le 1er jour ouvré de chaque période locative à échoir. À titre d’exemple, le loyer dû pour la période du 1er janvier au 31 janvier devra être réglé au plus tard le 1er janvier.
En cas de non-paiement à l’échéance, le bailleur pourra refuser l’accès des lieux ou saisir le juge des référés aux fins d’ordonner l’expulsion, sans préjudice de tous dommages-intérêts auxquels il pourrait prétendre.
FAQ
Peut-on exiger trois mois de loyer d’avance ?
Non, le bailleur ne peut pas exiger plus d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer hors charges pour une résidence principale (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). En revanche, si le contrat prévoit un paiement trimestriel à terme à échoir, le locataire paiera d’emblée la totalité des trois mois de loyer, mais ce n’est pas un « dépôt » supplémentaire, c’est simplement la périodicité de règlement convenue.
Que faire en cas d’impayé de loyer ?
- Mise en demeure : Envoyer au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception l’enjoignant de régler sous 8 jours (article 24 de la loi de 1989).
- Clause résolutoire : Si elle est prévue dans le bail, laisser courir le délai de 2 mois après la mise en demeure ; passé ce délai, le bail est résilié de plein droit.
- Recouvrement : Faire appel à un huissier pour obtenir une injonction de payer ou engager une procédure de référé aux fins d’expulsion.
- Médiation : Envisager une conciliation via la commission départementale de conciliation avant d’aller au tribunal.
En résumé, choisir entre terme échu et terme à échoir repose sur des enjeux de sécurité et de simplicité. Les propriétaires favorisent le paiement anticipé, tandis que les locataires doivent s’adapter à ces exigences pour éviter tout litige. Assurez-vous toujours de bien négocier et clarifier ces modalités dès la signature du contrat.
Pour plus de détails, voir le texte intégral sur Service-Public.fr et Anil.org.
