Sci viagénérations : Nue-propriété éthique seniors
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Xavier Revel - 02 Jul, 2025
Vous cherchez un investissement immobilier innovant qui allie rendement et utilité sociale ? La SCI Viagénérations propose un modèle original basé sur le viager, permettant aux seniors de rester dans leur logement tout en monétisant leur patrimoine. Découvrez comment ce placement éthique et solidaire combine performance financière et impact social, avec un accès facilité via l’assurance vie pour optimiser votre portefeuille d’actifs immobiliers.
Sommaire
- Qu’est-ce que la SCI Viagénérations et comment fonctionne-t-elle ?
- Quelles sont les performances et données financières de la SCI Viagénérations ?
- Quels sont les risques et considérations pour l’investissement en SCI Viagénérations ?
- Le viager comme outil d’investissement immobilier et social : quel impact ?
Qu’est-ce que la SCI Viagénérations et comment fonctionne-t-elle ?
Comment ce véhicule d’investissement immobilier opère-t-il ?
La SCI Viagénérations est un véhicule d’investissement immobilier qui permet aux seniors de monétiser leur patrimoine tout en conservant le droit d’habiter leur logement. Créée en 2017, elle est gérée par Turgot Asset Management et vise à offrir aux investisseurs un accès au marché immobilier résidentiel via le démembrement de propriété.
La SCI Viagénérations est gérée par Turgot Asset Management, société spécialisée dans l’investissement immobilier. Son modèle économique repose sur l’acquisition de biens en nue-propriété auprès de seniors de plus de 60 ans, qui conservent l’usufruit à vie. Ce dispositif permet aux seniors de bénéficier d’un capital immédiat tout en restant chez eux. L’objectif principal est de permettre aux investisseurs de diversifier leur épargne immobilier résidentiel avec un objectif de performance annuelle cible de 5%.
La SCI investit principalement dans des biens immobiliers résidentiels acquis avec une décote de 40 à 60% sur la valeur de pleine propriété. Les frais de notaire, généralement réduits en nue-propriété, contribuent à l’attractivité de ce dispositif pour les investissements ciblés. Le portefeuille est composé principalement d’appartements et de maisons situés en France, avec une prépondérance en Île-de-France et en Provence-Alpes-Côte d’Azur.
Quels avantages pour les seniors et les investisseurs ?
Le système de la SCI Viagénérations bénéficie à la fois aux seniors et aux investisseurs. Les premiers peuvent valoriser leur patrimoine immobilier en échange d’un capital immédiat et droit d’habitation, tout en conservant le droit d’usage et d’habitation de leur logement. Cela leur permet d’améliorer leur pouvoir d’achat tout en restant à domicile.
Comparaison des avantages de la SCI Viagénérations selon les profils d’investisseurs
| Profil d’investisseur | Avantages spécifiques | Détails concrets |
|---|---|---|
| Particuliers | Diversification patrimoniale | Accès à l’immobilier viager via assurance-vie avec décote de 40 à 60% sur les acquisitions |
| Investisseurs socialement responsables | Impact social mesurable | Modèle favorisant le maintien à domicile des seniors tout en monétisant leur patrimoine |
| Portefeuilles diversifiés | Positionnement unique | Capitalisation de 945 millions € fin 2024 et objectif de performance annuelle cible à 5% |
| Épargnants long terme | Stratégie de rendement | Performance historique de 4,04% (2024) avec durée de placement conseillée de 8 ans minimum |
Pour les investisseurs, la SCI offre une opportunité de diversification patrimoniale avec un horizon d’investissement moyen de 8 à 10 ans. Le modèle économique de la SCI vise une performance annuelle cible de 5%, grâce à l’acquisition de biens à décote et à la valorisation progressive de ces actifs. L’objectif est de générer des revenus et des plus-values potentielles grâce à l’extinction des droits d’usage ou d’usufruit.
Quelles sont les performances et données financières de la SCI Viagénérations ?
Depuis sa création en 2017, la SCI Viagénérations affiche un objectif de performance annuelle cible de 5%. En 2024, le fonds immobilier viager a démontré sa résilience en dépit du contexte économique, avec une performance de +4,04%, contrastant avec la baisse de -4,7% du marché immobilier traditionnel (source Agefi).
- Performance annuelle cible de 5% avec une performance récente de 4,04% en 2024
- Valeur liquidative au 31/12/2023 de 143,86 € reflétant la valeur des actifs nets
- Profil de risque classé 2 sur 7 indiquant un niveau de risque faible
- Durée minimale recommandée de 8 ans pour optimiser le rendement
- Allocation d’actifs avec 70 à 90% en immobilier direct et 10 à 30% en valeurs mobilières
Turgot Asset Management met en œuvre une gestion rigoureuse pour sécuriser l’investissement. La SCI est classée en risque 2 sur 7, avec des contrôles préalables à l’acquisition et des audits annuels. Les risques sont atténués par l’intégration de critères ESG dans la stratégie d’investissement, notamment l’amélioration de la performance énergétique des actifs détenus.
Quels sont les risques et considérations pour l’investissement en SCI Viagénérations ?
Quels sont les principaux risques à connaître ?
Les investisseurs doivent être conscients des risques immobiliers liés à la SCI Viagénérations. Les fluctuations du marché immobilier peuvent affecter la valeur des parts, entraînant une potentielle perte en capital.
Le capital investi n’est pas garanti. Les revenus ne sont pas garantis non plus et dépendent de la conjoncture économique. La liquidité des parts est restreinte car la SCI ne garantit ni la vente des parts, ni leur valeur. Le risque de sur-longévité existe, car la récupération de la pleine propriété dépend de l’espérance de vie des usufruitiers. Enfin, la performance dépend du taux d’occupation des biens en pleine propriété.
Il est recommandé d’investir dans la SCI Viagénérations sur un horizon d’au moins 8 ans pour optimiser le rendement. La diversification du portefeuille permet de limiter les risques liés à l’aléa du décès d’un usufruitier. En détenant un grand nombre de biens, l’impact d’un événement imprévu sur un seul bien est atténué, assurant une meilleure stabilité du rendement global.
Comment accéder à la SCI Viagénérations ?
Il est possible d’investir dans la SCI Viagénérations via des contrats d’assurance vie, de capitalisation ou d’épargne retraite. L’accessibilité en unité de compte permet une gestion flexible. Un investissement minimum de 50 € est requis avec certains contrats, comme celui d’Apicil, avec des frais de souscription de 2%.
La SCI Viagénérations est accessible en unité de compte dans les contrats d’assurance vie, de capitalisation et d’épargne retraite. Les conditions varient selon les assureurs, incluant des frais de gestion de 1,6% HT et des commissions sur les mouvements. Le choix du contrat dépend de l’âge de l’investisseur, des frais applicables, et de l’horizon d’investissement. La durée minimale conseillée est de 8 ans pour optimiser le rendement.
Quelle est la fiscalité applicable à cet investissement ?
Les revenus générés par la SCI Viagénérations via un contrat d’assurance vie sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, mais uniquement lors des retraits. L’avantage fiscal réside dans la possibilité d’abattements annuels et d’un taux réduit après 8 ans de détention.
- Imposition des gains selon la durée de détention dans le contrat assurance-vie (avant/après 8 ans)
- Abattement de 152 500 € par bénéficiaire sur les versements avant 70 ans
- Exonération partielle d’IR jusqu’à 4 600 € pour les contrats ouverts avant 2017 et détenus plus de 8 ans
- Possibilité de rachats partiels pour préserver le capital investi dans l’unité de compte
- Taux réduit de prélèvement forfaitaire libératoire à 7,5% après 8 ans de détention
FAQ
Comment la SCI sélectionne-t-elle les biens immobiliers ?
La SCI Viagénérations sélectionne ses biens immobiliers selon des critères rigoureux définis par Turgot Asset Management. Chaque actif est évalué en fonction de ses caractéristiques environnementales et sociales, ce qui permet d’établir un plan d’action pour la décision d’investissement. Les audits d’acquisition évaluent 100% des investissements immobiliers directs selon ces critères.
L’évaluation porte sur des thématiques comme l’amélioration du DPE, le suivi de la performance énergétique, le tri des déchets, le maintien du confort des seniors, et la sélection de logements adaptés. Des contrôles réguliers et un audit annuel assurent le respect de ces critères et des contraintes statutaires.
Quelle est la politique de revente des parts ?
La politique de revente des parts de la SCI Viagénérations est encadrée par la loi et les statuts de la SCI. La décision de retrait est soumise aux conditions définies par ces textes. Il est important de noter que le marché de l’immobilier offre une liquidité restreinte, ce qui peut impacter le prix de vente des immeubles ou des participations en cas de demande de retrait sur une courte période.
Pour se retirer, un associé doit notifier sa décision au gérant via un ordre de retrait de parts. Le prix de rachat est déterminé sur la base de la valeur liquidative des parts, diminuée des charges et frais applicables. Un horizon d’investissement d’au moins huit ans est recommandé pour optimiser le rendement. Des mécanismes de plafonnement des rachats peuvent également être mis en place.
La SCI Viagénérations est-elle éligible au PEA ?
Non, il n’est pas possible d’investir dans la SCI Viagénérations via un PEA (Plan Épargne en Actions). Le PEA est destiné à l’acquisition d’actions d’entreprises européennes, et les SCPI, dont les actifs sont principalement immobiliers, ne sont pas éligibles. Toutefois, il existe des alternatives pour investir dans l’immobilier via le PEA, comme le crowdfunding immobilier.
Une autre option consiste à passer par l’assurance vie, qui permet d’investir dans différents supports financiers, y compris des parts de SCPI, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse à long terme. Cela permet de diversifier les placements et de profiter d’un cadre fiscal plus favorable.
Comment sont gérés les travaux importants sur les biens ?
La gestion des travaux importants sur les biens de la SCI Viagénérations est liée à une démarche d’investissement et de gestion responsable. La SCI s’engage à améliorer la performance énergétique des logements, notamment en intégrant le critère de la note DPE à sa stratégie d’acquisition et de gestion. Des travaux sont réalisés au plus tard à la libération de l’actif.
Lors de la sélection des biens, chaque actif est évalué selon les critères définis par Turgot AM, ce qui donne lieu à un plan d’action pour la décision d’investissement. Des contrôles réguliers et un audit annuel sont mis en place pour assurer le suivi du processus de gestion et le respect des contraintes statutaires. En cas de vente en viager, un partage du règlement des travaux et charges est défini entre le vendeur et l’acheteur.
