Risques SCPI : les pièges à éviter absolument

Le risque de marché immobilier qui vous guette

La crise du Covid-19 a secoué les SCPI, surtout celles dans le commerce et l’hôtellerie. Certains fonds ont dû puiser dans leurs réserves pour sauver les dividendes. En 2025, La Française REM a même rehaussé le risque SRI pour certaines SCPI, preuve que le marché peut devenir compliqué sans prévenir.

Le marché immobilier, c’est comme une montagne russe : ça monte, ça descend, parfois sans crier gare. En novembre 2024, les taux fixes ont rassuré les emprunteurs, mais les parts de SCPI restent sensibles aux chocs économiques. C’est un peu comme un investissement qui traverse une zone de turbulences : pas idéal, mais tout à fait gérable si vous savez à quoi vous attendre.

Performances des différentes catégories de SCPI lors des crises économiques récentes

Mélanger plusieurs SCPI, c’est une excellente idée pour réduire les risques : ça atténue considérablement les chocs. Corum Convictions, par exemple, diversifie intelligemment avec un Novotel à Amsterdam. Selon MeilleureSCPI.com, un portefeuille varié vaut mieux qu’un pari risqué. En 2024, les rendements moyens tournaient autour de 4,72 % - pas mal du tout pour un marché parfois capricieux !

Les SCPI de rendement, c’est la tendance 2025 selon les professionnels. Comète, par exemple, affiche 11,18 % de distribution - de quoi attirer l’attention ! Mais MeilleureSCPI.com conseille de ne pas courir que derrière les SCPI de rendement. Les SCPI logistiques et européennes sortent incontestablement du lot, surtout si vous cherchez des investissements sans complications. En 2025, je recommande vivement la diversification pour maximiser vos chances de succès.

Quand la diversification fait défaut (et ça fait mal !)

Se focaliser sur une seule SCPI, c’est comme mettre tous ses œufs dans le même panier : si ça tourne mal, vous perdez tout d’un coup. Une SCPI spécialisée en bureaux a vu ses parts chuter de 5 % en 2020 avec l’explosion du télétravail. Tandis que les SCPI santé ont remarquablement résisté grâce aux Ehpad. La diversification, c’est votre assurance contre les mauvaises surprises.

Les SCPI, c’est tout un univers : bureaux, commerces, résidentiel, santé, logistique… Chaque secteur a ses propres spécificités. Les SCPI bureaux dépendent de la santé des entreprises, les SCPI commerce de la consommation, les SCPI santé du vieillissement de la population. Selon MeilleureSCPI.com, les SCPI logistiques cartonnent avec le boom de l’e-commerce. Diversifier, c’est construire un portefeuille solide sans jamais tout risquer sur un seul secteur.

Voici les risques spécifiques à chaque type de SCPI :

• SCPI de rendement : Risque de non-garantie du rendement lié aux loyers et au TOF inférieur à 85%
• SCPI fiscales : Risque lié aux évolutions législatives fiscales (ex: réforme du Pinel)
• SCPI spécialisées : Exposition accrue aux risques sectoriels ou géographiques (santé, logistique)
• SCPI européennes : Risque de change affectant la valeur des parts détenues hors zone euro
• SCPI à capital fixe : Difficultés de revente en cas de faible liquidité sur le marché secondaire

Ces exemples montrent pourquoi miser sur un seul type de SCPI peut s’avérer risqué face aux aléas économiques.

Investir dans plusieurs SCPI, c’est avoir plusieurs cordes à son arc. Selon MeilleureSCPI.com, les SCPI diversifiées gèrent mieux les crises. Corum Convictions, par exemple, mixe intelligemment bureaux, commerces et santé en Europe. En 2024, son rendement tournait autour de 5 % - excellent pour un marché parfois imprévisible !

J’ai un ami qui a investi 30 000 € dans une SCPI commerce. En 2020, les loyers ont chuté, il a vu ses revenus s’effondrer. Moralité : varier les SCPI maximise vos chances de succès. La crise a prouvé que les SCPI santé et logistique ont remarquablement tenu le cap. Le conseil que je partage ? Diversifiez géographiquement et sectoriellement pour éviter les mauvaises surprises.

Votre capital en SCPI ? Pas vraiment garanti !

En SCPI, votre capital n’est pas à l’abri des fluctuations du marché. Contrairement aux fonds euros, votre capital peut diminuer considérablement. Par exemple, les SCPI spécialisées dans les bureaux ont perdu jusqu’à 5 % de leur valeur en 2020. Pas de filet de sécurité ici - c’est l’investissement dans toute sa réalité.

Les gérants maîtrisent l’art de la diversification. Plusieurs biens, plusieurs locataires, plusieurs secteurs. C’est un peu comme avoir plusieurs sources de revenus qui se complètent mutuellement. La SCPI Corum Convictions, par exemple, répartit intelligemment ses investissements entre bureaux, commerces et santé en Europe. Une excellente stratégie pour éviter les déconvenues.

Chaque année, un expert indépendant évalue la santé du patrimoine. Si la valeur dérive de plus de 10 % par rapport au prix d’achat, il faut justifier. C’est comme un contrôle qualité pour votre investissement : si quelque chose ne va pas, on corrige avant de continuer. Du coup, vous bénéficiez d’une certaine protection si la SCPI traverse des turbulences.

Comme tout investissement immobilier, votre capital peut subir des variations. Mais au moins, en SCPI, vous partagez les risques avec d’autres investisseurs. Regardez les SCPI santé : même en crise, les Ehpad ne manquent pas de locataires. En direct, si votre locataire part, vous gérez tout seul. En SCPI, c’est délégué - pratique, non ?

Le secret pour maximiser vos chances de succès ? La patience. Il faut penser long terme avec les SCPI. En 2024, les rendements moyens tournaient autour de 4,72 % - pas mal pour un marché parfois capricieux ! Les performances passées ne garantissent pas l’avenir. Donc avant de vous lancer, renseignez-vous bien : vérifiez les risques comme vous le feriez pour tout investissement sérieux.

Quand le rendement fait la tête (vacance locative)

La vacance locative, c’est le cauchemar de tout investisseur en SCPI. Quand un local reste vide, les loyers disparaissent. Résultat ? Les revenus des associés fondent considérablement. Selon meilleurescpi.com, un TOF (Taux d’Occupation Financier) en dessous de 85 % est un signal d’alerte. Pourquoi ? Parce que chaque mois sans loyer, c’est un mois de revenus en moins sur votre compte.

Le TOF, c’est l’indicateur qui révèle si une SCPI performe vraiment. Calcul simple : loyers perçus divisés par loyers théoriques maximum. L’AMF rappelle qu’un TOF sous 85 % peut sérieusement impacter les revenus. Exemple concret : si une SCPI encaisse 19,15 M€ sur 20 M€ possibles, son TOF est de 95,75 %. L’objectif, c’est d’être au-dessus de 90 % - en dessous, il faut s’inquiéter.

En 2020, Immorente et Epargne Pierre ont subi de plein fouet la crise. Les commerces et bureaux se sont vidés, les loyers ont chuté. MeilleureSCPI.com note que 2,1 milliards € de parts attendaient une revente en 2023. Les sociétés de gestion ont écopé d’amendes (600 000 € pour Corum, 250 000 € pour Perial) - preuve que bien gérer la vacance, c’est un vrai défi professionnel.

Pour éviter ces difficultés, Corum mise sur la diversification. Bureaux à Londres, logistique à Berlin, santé en France : si un secteur souffre, les autres compensent. MeilleureSCPI.com conseille de mixer géographies et secteurs. En 2024, les SCPI avec les meilleurs TOF (Comète, Transitions Europe) ont offert des rendements entre 6,75 % et 10,62 % - excellent pour un marché qui peut être imprévisible !

Vos parts SCPI qui fondent rapidement

Vos parts SCPI peuvent perdre de la valeur sans prévenir. Rien à voir avec la garantie des fonds euros. La SCPI Genepierre, par exemple, a perdu 17 % de sa valeur entre 2023 et 2025. Résultat ? Votre capital diminue en même temps que les revenus locatifs. Pas idéal quand on compte sur ces revenus !

Le marché, c’est une vraie montagne russe. La valeur des parts fluctue selon l’économie, les taux et la qualité de gestion. En 2024, certaines SCPI ont même dû réviser leurs prix à la baisse, comme Corum Convictions (-1,5 % en mars 2025). L’AMF surveille de près : si la valeur dévie de plus de 10 %, il faut justifier. Mais ça n’empêche pas les chutes.

Une SCPI mal gérée, c’est un investissement qui se dégrade. Des équipements vétustes, des bâtiments qui vieillissent mal, des loyers qui stagnent. Kyaneos Pierre a dû rénover pour faire remonter ses parts de 1080 à 1100 €. Pas de miracle : sans entretien, les performances s’envolent. Comme un bien immobilier qui se dévalue faute de maintenance.

Le secret ? La patience et la vision long terme. On parle d’au moins 8 à 10 ans d’investissement pour lisser les cycles économiques. MeilleureSCPI.com conseille même 23 ans pour optimiser les abattements fiscaux. En 2024, le rendement moyen tournait autour de 4,72 %, mais attention - le marché n’offre aucune garantie.

33 SCPI ont dû réduire leurs prix depuis 2023. Génépierre a même perdu 33 % en un an - de quoi faire réfléchir ! Moralité ? Je recommande vivement de diversifier. Corum Convictions, lui, a résisté grâce à sa stratégie diversifiée (bureaux, commerces, santé). En 2024, rendement de 5 % malgré les turbulences économiques. Preuve qu’un portefeuille équilibré, c’est indispensable !

La fiscalité des SCPI, ce défi fiscal à maîtriser

Les revenus SCPI, c’est un vrai parcours fiscal ! Imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec en plus les 17,2 % de prélèvements sociaux. Selon MeilleureSCPI.com, un investissement de 100 000 € à 4,5 % donne 4 500 € de loyer annuel avant impôt. Mais après fiscalité, le rendement net diminue considérablement. Il faut bien l’anticiper !

Le micro-foncier, c’est la solution pratique si vos revenus restent sous 15 000 €. Abattement de 30 %, sans déduction de charges à gérer. Corum conseille le régime réel pour les gros investissements : déduction des intérêts d’emprunt et rénovation énergétique. Mais il faut aimer la paperasse ! Entre les deux, c’est comme choisir entre simplicité et optimisation : question de stratégie et de situation.

L’IFI, c’est l’impôt qui concerne les gros patrimoines. Si vous dépassez 1,3 million € d’immobilier taxable, les parts SCPI comptent dans le calcul. La valeur est évaluée chaque année par la société de gestion. MeilleureSCPI.com prévient : il faut anticiper cette taxe dès le début. Un détail à surveiller si vous visez les investissements conséquents.

Pour optimiser, plusieurs stratégies s’offrent à vous. Le démembrement, c’est acheter malin : la nue-propriété avec décote, l’usufruit pour les revenus. Corum préconise aussi l’assurance-vie pour lisser l’imposition. En société, vous pouvez amortir l’usufruit. Et avec les SCPI européennes, vous évitez les prélèvements sociaux - pas mal, non ?

Pour maximiser vos chances de succès fiscal, voici les stratégies clés :

• Démembrement : Nue-propriété avec décote et usufruit en société pour amortir
• Assurance-vie : Différer l’imposition et profiter des abattements après 8 ans
• Société civile : Amortissement comptable des parts en usufruit
• SCPI étrangères : Éviter les prélèvements sociaux sur les revenus étrangers

Chaque méthode a ses avantages, mais il faut choisir celle qui correspond à votre situation. Sinon, vous risquez de vous perdre dans les méandres fiscaux !

Quand revendre ses parts devient mission impossible

La liquidité des SCPI, c’est le défi quand vous voulez céder vos parts. En décembre 2024, 14 % des SCPI à capital variable avaient des stocks de ventes en attente. Les SCPI à capital fixe, elles, dépendent d’un acheteur motivé. Pas rassurant si une crise éclate !

Sur le marché secondaire, trouver un acheteur relève du défi. Les frais de souscription (7 à 12 %) pèsent sur la rentabilité. Et si vous êtes coincé avec une SCPI en difficulté, vous attendez. En 2020, 2,1 milliards € de parts attendaient toujours une revente. Pas très liquide comme placement !

Les crises figent tout. En 2020, certaines SCPI ont suspendu les rachats pour éviter les ventes forcées. Les SCPI à capital fixe ont dû chercher des acquéreurs coûte que coûte. Corum ou Perial ont même dû investir pour fluidifier le marché. Pas idéal pour votre portefeuille.

Pour limiter les risques, Corum préconise de vérifier les politiques de rachat. MeilleureSCPI.com conseille de mixer SCPI à capital variable et fixe. Les premières offrent plus de flexibilité, les secondes évitent les dépréciations brutales. Un peu comme diversifier ses outils : chacun son utilité !

En 2020, 2,1 milliards € de parts SCPI attendaient toujours une revente. Corum a dû débourser 600 000 € pour fluidifier le marché, Perial 250 000 €. Moralité : même les professionnels peuvent avoir des difficultés si le marché se grippe. Il ne faut pas rêver, la liquidité n’est pas leur point fort.

Les risques SCPI ? Volatilité du marché, manque de diversification et capital variable, c’est certain. Mais en adoptant une vision long terme, en diversifiant les actifs immobiliers, et en optimisant la fiscalité SCPI, vous pouvez lisser les aléas. Parce qu’investir dans les parts SCPI, ce n’est pas juste suivre des courbes, c’est surtout apprendre à naviguer avec leurs imprévus… et en tirer des rendements intelligents !