Prêt amortissable ou in fine : comment choisir le meilleur crédit immobilier ?

Prêt amortissable vs prêt in fine : comprendre les différences importantes

Le prêt amortissable et le prêt in fine représentent deux approches fondamentalement différentes pour financer votre projet immobilier. Le premier répartit le remboursement du capital et des intérêts tout au long de la durée du crédit, tandis que le second ne vous fait rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt (MoneyVox).

La structure de remboursement constitue la différence majeure entre ces deux types de financement. Avec un prêt amortissable, chaque mensualité comprend une part d’intérêts et de capital, dont la proportion évolue avec le temps. Au départ, vous remboursez davantage d’intérêts que de capital, puis ce rapport s’inverse progressivement. Dans un prêt in fine, vos mensualités couvrent uniquement les intérêts et l’assurance, sans toucher au capital emprunté. Celui-ci devra être remboursé en totalité à l’échéance du prêt, ce qui nécessite généralement un placement financier parallèle pour constituer cette somme.

Fonctionnement comparatif des mensualités et du capital

La différence fondamentale entre un prêt amortissable et un prêt in fine réside dans la structure de leurs mensualités et la gestion du capital emprunté.

Comparaison détaillée des prêts amortissable et in fine

Lorsqu’on examine l’évolution du capital restant dû, les différences entre ces deux types de crédit immobilier deviennent encore plus frappantes. Dans un prêt amortissable, le capital diminue à chaque mensualité payée. Cette réduction progressive vous permet de constituer votre patrimoine immobilier pas à pas. Le tableau d’amortissement vous indique précisément combien vous avez remboursé et ce qu’il vous reste à payer.

À l’inverse, avec un prêt in fine, le capital restant dû demeure identique du premier au dernier jour du prêt. Vos mensualités ne servent qu’à payer les intérêts, sans jamais entamer le montant initial emprunté. Cette particularité explique pourquoi vos mensualités semblent plus légères, mais nécessite une stratégie d’épargne parallèle pour préparer le remboursement final.

Impact financier : calcul et coût total des deux types de prêt

Calcul des mensualités pour chaque type de prêt

Le calcul des mensualités diffère considérablement entre un prêt amortissable et un prêt in fine, avec une influence directe sur votre budget mensuel.

Pour calculer votre mensualité avec un prêt amortissable, la banque tient compte du capital emprunté, du taux d’intérêt et de la durée totale du crédit. Le prêt in fine est plus simple à évaluer puisque vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt, sans toucher au capital. Avec un taux de 3,5% sur un montant de 200 000 €, un prêt amortissable vous coûterait environ 1 159 € par mois (hors assurance), tandis qu’un prêt in fine ne vous demanderait que 583 € mensuellement. Cette différence significative de presque 600 € chaque mois peut représenter un atout majeur pour les investisseurs qui cherchent à optimiser leur trésorerie.

Coût total du crédit pour les deux types de prêt

Le coût total varie fortement selon que vous optez pour un prêt amortissable ou in fine.

Sur la durée complète du crédit, le prêt in fine engendre généralement un coût nettement supérieur au prêt amortissable (Boursier.com). Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5%, vous paierez environ 78 000 € d’intérêts avec un prêt amortissable contre 140 000 € avec un crédit in fine. Cette différence s’explique par le fait que les intérêts sont calculés sur la totalité du capital pendant toute la durée du prêt in fine, alors qu’ils diminuent progressivement avec un prêt amortissable. Le taux d’intérêt du prêt in fine est aussi souvent plus élevé pour compenser le risque supplémentaire pris par la banque.

La dernière mensualité d’un prêt in fine : le véritable enjeu

La dernière échéance d’un prêt in fine constitue le vrai défi de ce type de financement puisqu’elle inclut le remboursement intégral du capital emprunté.

Pour faire face à cette échéance majeure, vous devez impérativement constituer une épargne parallèle tout au long de votre crédit immobilier. Les placements les plus adaptés sont généralement des produits comme l’assurance-vie, qui offre un compromis entre rendement et sécurité. Sans cette discipline financière rigoureuse, vous risquez de vous retrouver dans l’impossibilité de rembourser votre capital à la fin du prêt. Étant donné que le montant à rembourser reste identique au capital initial, soit 200 000 € dans notre exemple, vous comprenez l’importance d’une stratégie d’épargne solide et régulière.

Le risque de perte de capital avec un prêt in fine

Le principal risque patrimonial du prêt in fine réside dans une éventuelle insuffisance d’épargne pour rembourser le capital final.

La situation diffère radicalement entre les deux types de financement après 20 ans d’emprunt. Avec un prêt amortissable entièrement remboursé, la vente de votre bien vous permet d’encaisser la totalité du prix. En revanche, avec un prêt in fine, vous devez d’abord restituer le capital emprunté avant de pouvoir jouir du produit de la vente. Pour illustrer avec des chiffres concrets, si vous vendez un bien 300 000 € après un prêt in fine de 200 000 € et que vous n’avez épargné que 120 000 €, vous ne récupérerez en définitive que 220 000 € (300 000 € de vente + 120 000 € d’épargne - 200 000 € de capital à rembourser), soit une perte potentielle de 80 000 € par rapport à un prêt amortissable.

Choisir le type de prêt selon votre projet immobilier

Le prêt in fine est-il adapté à l’achat d’une résidence principale ?

Le prêt in fine est généralement déconseillé pour financer l’acquisition d’une résidence principale.

• Le coût total du crédit est souvent plus élevé.
• La constitution d’une épargne demande une discipline financière rigoureuse.
• L’acceptation du dossier est plus sélective.

Dans certains cas exceptionnels, un prêt in fine peut néanmoins être envisagé pour une résidence principale, notamment pour les emprunteurs disposant déjà d’un capital important qu’ils souhaitent faire fructifier pendant la durée du prêt. Les personnes fortement imposées peuvent y trouver un intérêt si elles sont en mesure de déduire partiellement les intérêts d’emprunt. Le rendement de l’épargne constituée doit impérativement être suffisant pour rembourser le capital à l’échéance. Une assurance-vie, où le capital est généralement garanti, constitue souvent une option plus sécurisante qu’un placement en actions pour assurer cette épargne parallèle.

Le prêt in fine pour un investissement locatif : avantages et stratégies

Le prêt in fine se révèle particulièrement adapté aux investissements locatifs grâce à ses avantages fiscaux spécifiques.

Les intérêts d’emprunt sont entièrement déductibles des revenus fonciers, ce qui peut significativement réduire l’imposition globale de l’investisseur. Les revenus locatifs perçus chaque mois permettent généralement de couvrir les mensualités du prêt in fine, allégeant ainsi la charge financière directe. Pour optimiser pleinement la déduction fiscale, il est judicieux de choisir un prêt in fine dont les intérêts dépassent légèrement les loyers perçus, créant ainsi un déficit foncier déductible du revenu global. Cette stratégie peut s’avérer particulièrement rentable dans des zones touristiques comme les stations de ski, où la demande locative saisonnière génère des revenus attractifs.

Les avantages du prêt amortissable : sécurité et constitution progressive de patrimoine

Le prêt amortissable offre des avantages indéniables pour la majorité des emprunteurs, notamment en termes de sécurité financière et de constitution patrimoniale.

Chaque mensualité contribue à réduire progressivement votre dette, vous permettant de construire votre patrimoine de façon stable et prévisible. Cette formule est considérablement moins risquée car elle évite le piège du remboursement massif en fin de prêt. La gestion budgétaire devient plus simple avec des mensualités fixes qui vous permettent d’anticiper vos dépenses sur le long terme. En cas de revente anticipée, vous aurez déjà remboursé une partie du capital, ce qui augmente potentiellement votre plus-value lors de la transaction.

Profils d’emprunteurs : à qui convient chaque type de prêt ?

Profil idéal pour un prêt amortissable

Le prêt amortissable est adapté aux personnes souhaitant financer l’acquisition de leur résidence principale.

Le prêt amortissable est idéal pour un profil d’emprunteur spécifique :

• Acquérir une résidence principale est l’objectif principal.
• La sécurité d’une dette est privilégiée.
• La simplicité de gestion du prêt est un atout.

Profil idéal pour un prêt in fine

Le prêt in fine est favorable aux investisseurs qui souhaitent financer un bien immobilier destiné à la location.

Pour pouvoir obtenir un prêt in fine, l’emprunteur doit apporter suffisamment de garanties à la banque, soit par un apport consistant, soit par un effort financier mensuel. Il faut au moins 30% de la somme à emprunter en apport, somme bloquée sur un placement, généralement une assurance-vie, selon le choix opéré par l’établissement prêteur qui nantit ce placement. Soit cet apport nanti sur l’assurance-vie est suffisant (en comptant le rendement) pour rembourser ensuite le capital emprunté, soit l’emprunteur y ajoutera chaque mois les fonds nécessaires pour atteindre la somme à l’issue du prêt.

Critères de décision : comment faire le bon choix selon votre situation

Le choix entre un prêt amortissable et un prêt in fine dépend de si l’emprunteur recherche la sécurité d’une dette diminuant progressivement ou s’il a une stratégie fiscale associée à son prêt, notamment pour un investissement locatif.

Grille de décision pour choisir entre prêt amortissable et in fine

Légende : Ce tableau offre une grille de décision simplifiée pour aider à choisir le type de prêt le plus adapté en fonction de l’objectif, de la situation fiscale, de la tolérance au risque et de l’horizon d’investissement.

Aspects pratiques : obtention et gestion des deux types de prêt

Conditions d’obtention et garanties exigées

Les conditions d’obtention varient considérablement entre un prêt amortissable et un prêt in fine, avec des exigences plus strictes pour ce dernier.

Les banques appliquent des critères bien plus sévères pour accorder un prêt in fine car elles prennent un risque plus important. Pour ce type de financement, un apport personnel d’environ 30% est généralement demandé, alors que le prêt amortissable peut se contenter d’un apport moindre. Le nantissement d’un placement financier (souvent une assurance-vie) vient compléter les garanties classiques comme l’hypothèque pour sécuriser le prêt in fine. Votre taux d’endettement joue aussi un rôle crucial, les banques vérifiant minutieusement votre capacité à assumer les mensualités pendant toute la durée du crédit immobilier.

Gestion du placement parallèle pour un prêt in fine

La mise en place d’un placement financier parallèle constitue une étape indispensable dans la stratégie du prêt in fine pour constituer le capital nécessaire au remboursement final.

L’assurance-vie représente le support d’épargne privilégié pour accompagner un prêt in fine grâce à sa fiscalité avantageuse et sa sécurité relative. Sa structure permet de diversifier les investissements entre fonds en euros (partie sécurisée) et unités de compte (potentiellement plus performantes mais plus risquées). Les rendements moyens espérés doivent atteindre des niveaux suffisants pour couvrir le capital emprunté à l’échéance, ce qui nécessite une allocation adaptée à votre profil d’investisseur et à la durée du prêt.

Options de remboursement anticipé pour les deux types de prêt

Le remboursement anticipé fonctionne différemment selon que vous avez opté pour un prêt amortissable ou un prêt in fine.

Les pénalités de remboursement anticipé sont légalement plafonnées à 3% du capital restant dû ou six mois d’intérêts pour un prêt amortissable, tandis que le prêt in fine peut comporter des conditions spécifiques à vérifier dans votre contrat. Les avantages fiscaux liés à la déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers seront partiellement perdus en cas de remboursement anticipé d’un prêt in fine, réduisant l’intérêt de cette opération. Cette option reste néanmoins pertinente si vous disposez d’une entrée d’argent significative ou si vous anticipez une baisse importante de vos revenus, l’économie d’intérêts pouvant alors compenser les pénalités.

Impact en cas de revente du bien avant terme

La revente anticipée d’un bien immobilier avant la fin du prêt entraîne des conséquences différentes selon le type de crédit choisi. Avec un prêt amortissable, une partie du capital est déjà remboursée, ce qui peut générer une plus-value plus importante lors de la revente. Pour un prêt in fine, le capital restant dû correspond toujours au montant initial emprunté, ce qui limite votre marge de manœuvre financière. En matière fiscale, la cession anticipée d’un investissement locatif financé par un prêt in fine peut avoir des implications défavorables sur les avantages fiscaux initialement prévus.

Pour optimiser la revente d’un bien financé par un prêt amortissable, prévoyez de valoriser votre propriété par des travaux ciblés augmentant sa valeur marchande. Dans le cas d’un prêt in fine, considérez attentivement le devenir du placement parallèle qui peut soit être conservé pour d’autres projets, soit être utilisé pour rembourser partiellement le capital. La négociation avec votre banque peut aboutir à un transfert du prêt vers un autre bien si vous réinvestissez rapidement, préservant ainsi certains avantages de votre montage financier. Le timing de la revente s’avère crucial pour maximiser votre rendement global, particulièrement avec un prêt in fine où le cumul d’avantages fiscaux se construit dans la durée.

Le choix entre un prêt amortissable et un prêt in fine dépend principalement de votre projet et de votre situation financière. Le prêt amortissable offre plus de sécurité pour une résidence principale grâce au remboursement progressif du capital. Étant donné que le prêt in fine comporte des risques particuliers et nécessite une discipline d’épargne rigoureuse, sa pertinence se limite principalement aux investissements locatifs pour les emprunteurs disposant d’un patrimoine substantiel.