Quelle est la fiscalité des loyers RealT ?

L’immobilier tokenisé connaît une croissance fulgurante, et la plateforme RealT se positionne comme un acteur clé dans ce domaine. En permettant d’investir dès 50 € dans des fractions de biens situés principalement en Amérique du Nord, elle attire de nombreux particuliers en quête de diversification. Mais une question revient souvent : comment déclarer les loyers perçus via RealT en France ?

Entre actifs numériques, valeurs mobilières, et security tokens, la fiscalité applicable peut sembler floue. Voici un décryptage clair pour mieux comprendre comment aborder cette déclaration fiscale. Par ailleurs, si vous souhaitez un avis complet sur RealT, vous pouvez aller sur le site cryptorentes ! 

RealT : investir dans l’immobilier à l’ère de la blockchain

RealT permet d’acquérir des tokens représentant des parts sociales de sociétés détenant un bien immobilier. Ces tokens donnent droit à une portion des loyers générés, généralement versés chaque semaine. Les rendements affichés sont attractifs, dépassant parfois les 9 % annuels, ce qui séduit de plus en plus d’investisseurs européens.

Mais ces tokens ne sont pas de simples cryptomonnaies : ils représentent une forme de détention indirecte d’un actif immobilier via une société.

Quelle fiscalité appliquer ? Actifs numériques ou valeurs mobilières ?

C’est ici que les choses se compliquent. En France, la fiscalité diffère selon la nature de l’actif :

• Les actifs numériques (comme les cryptos) bénéficient d’un régime spécifique, avec imposition sur les plus-values.
• Les valeurs mobilières, telles que les actions, sont imposées principalement via le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé flat tax.

Or, dans le cas de RealT, les tokens représentent des parts sociales d’une société dédiée à la détention du bien immobilier. Ce modèle s’apparente davantage à celui de titres financiers qu’à une cryptomonnaie classique.

Selon de nombreux experts et le positionnement même de la plateforme, ces tokens relèvent de la catégorie des security tokens, c’est-à-dire des titres représentant un droit de propriété, vérifiés sur la blockchain.

💡 Résultat : Les loyers perçus via RealT sont assimilés à des dividendes.

Comment sont imposés ces loyers ?

En tant que revenus de capitaux mobiliers, les loyers RealT doivent être déclarés comme tels dans votre déclaration d’impôts française.

Deux régimes possibles :

1. Flat Tax (PFU) :
   • Imposition globale de 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux).
   • C’est le régime par défaut.  
2. Barème progressif de l’impôt sur le revenu :
   • Sur option expresse, vous pouvez intégrer ces revenus à vos autres revenus imposables.
   • Un abattement de 40 % est alors appliqué sur les montants perçus.
   • Cette option est intéressante si votre taux marginal d’imposition est faible.

Où déclarer ces revenus sur la déclaration d’impôts ?

Pour les loyers perçus via RealT, voici les étapes à suivre :

• Formulaire 2042 - Case 2DC : Indiquez le montant brut perçu au titre des “revenus des actions et parts sociales”.
• Case “OP” : À cocher si vous optez pour le barème progressif.
• Mention expresse : À ajouter en fin de déclaration pour indiquer que vous déclarez des revenus issus de security tokens assimilés à des dividendes.

Comment récupérer les montants à déclarer ?

RealT facilite cette démarche en fournissant une attestation annuelle depuis votre compte personnel (rubrique “My Account” > “Documents”). Ce relevé liste, en dollars, les revenus locatifs perçus sur l’année.

Conversion en euros :

• Utilisez soit le taux de change en vigueur le jour du versement, soit, par simplification, le cours moyen annuel, toléré par l’administration fiscale (source : BOFIP).  

Faut-il déclarer son compte RealT comme un compte à l’étranger ?

Même si RealT n’est pas une banque, il est fortement conseillé de déclarer votre compte RealT via le formulaire 3916, car il s’agit d’un compte ouvert auprès d’un établissement étranger détenant vos avoirs.

Mieux vaut prévenir que guérir, surtout face à une législation encore en évolution sur les crypto-actifs et les produits tokenisés.

RealT applique-t-elle une retenue à la source ?

Bonne nouvelle : aucune retenue à la source n’est pratiquée par RealT sur les loyers versés, contrairement à certains dividendes étrangers. Cela simplifie la déclaration côté français, car aucun crédit d’impôt étranger n’est à mentionner dans la case 2AB ni dans le formulaire 2047.

En résumé : Comment déclarer ses revenus RealT ?

Étape	Détail
Identifier la nature des tokens	Security tokens (valeurs mobilières, non cryptos classiques)
Régime fiscal applicable	Revenus de capitaux mobiliers (dividendes)
Case à remplir	Formulaire 2042, case 2DC
Option possible	Flat tax ou barème progressif (case OP + abattement de 40%)
Conversion en euros	Cours du jour ou taux moyen annuel BOFIP
Déclaration de compte étranger	Recommandée via formulaire 3916
Retenue à la source ?	Aucune
Justificatif à récupérer	Attestation annuelle sur RealT
Mention expresse ?	Oui, pour justifier la qualification en valeurs mobilières

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La fiscalité des revenus générés via RealT demeure complexe et en partie sujette à interprétation. Il est donc vivement recommandé de consulter un fiscaliste ou un expert-comptable pour sécuriser votre déclaration.

En attendant une harmonisation plus claire du cadre fiscal autour des security tokens, suivez les bonnes pratiques : récupérez vos justificatifs, effectuez les bonnes conversions, et n’oubliez pas les formulaires nécessaires.